Prezidentin 2007-ci il 23 yanvar tarixli 515 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi Qaydaları”nda dəyişikliklər edilməsi haqqında bu ilin fevralın 4-də imzaladığı sənəd ölkəmizdə ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtlərinin yumşaldılması istiqamətdə mühüm addım olsa da, gözlənildiyi kimi, mənzil bazarında qiymətlərin artması prosesini bir az da möhkəmləndirdi.

Prezidentin addımı şübhəsiz ki, müsbət hadisədir. Sadəcə, burada bəzi məqamlar var.

Ötən şərhimizdə yazmışdıq ki, ölkədə mənzil bazarında qiymətlərin real olaraq yenidən yüksəlişi ilə əlaqədar ipoteka şərtlərinin hər hansı bir formada yumşaldılması, əslində, tezdir. Çünki mənzil bazarında qiymətlər idarə olunmadığı şəraitdə bununla əsas məqsədə çatmaq çətindir.

Doğrudur, dövlət başçısınn imzaladığı sənəd güzəştli ipotekanın yalnız maksimum məbləğini 35 mindən 50 minə qədər artırılmasını nəzərdə tutur ki, Fərmanda güzəştli ipoteka kreditləri üzrə ilkin ödənişin ləğv edilməsi ilə faizlərin aşağı salınması da təsbitini tapsaydı, qiymətlərin yüksəlişi bəlkə daha güclü təkan əldə edərdi.

Bununla belə, güzəştli ipotekanın maksimal məbləğinin 50 minə qaldırılması hələ 3 ay olmasa da bu artıq, “sözünü” deyir.

Cari ildə isə əvvəlki illərdəkindən fərqli olaraq, daha çox kredit veriləcək. Təkcə 2013-cü ilin dövlət büdcəsindən sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitin həcmi ilk dəfə olaraq, 40 milyon manata çatdırılıb ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) nəzdində fəaliyyət göstərən Azərbaycan İpoteka Fonduna (AİF) ayrılan bu vəsait onun fəaliyyətə başladığı dövrdən bəri, sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün ölkənin əsas maliyyə sənədindən verilən ən böyük məbləğdir.

Yeri gəlmişkən, bu ilin birinci rübü ərzində - yanvar-mart aylarında AİF-in xəttilə əhaliyə 15,19 milyon manat ipoteka krediti verilib ki, bu müddətdə dövlət büdcəsindən sözügedən quruma artıq 20 milyon manatın ayrıldığı deyilir.

Bəs, qiymətlərin yüksəlişinin qarşısını necə dayandırmaq olar? İpoteka kreditlərinin şərtlərini yumşaltmaq lazım deyil? Güzəştli ipotekanın maksimum məbləğinin artması onun adi və yaxud kommersiya növünə şamil edilərsə, o zaman vəziyyət necə ola bilər?

Ölkədə ipoteka kreditləşdirməsinin mənzillərin qiymətlərin formalaşmasında rolu böyükdür. Odur ki, biz, 1 ildən çoxdur (2011-ci ilin sonundan) mənzil bazarında müşahidə edilən qiymət yüksəlişinin səbəbini daha çox məhz ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtlərinin yumşaldılacağının 2 ilə yaxındır müzakirə edilməsində görürdük.

Bunu xüsusən, köhnə tikililərin qiymətlərinin yüksəlməsi də sübut edir.

Ölkədə güzəştli ipoteka şərtlərinin yüngülləşdirilməsi sözsüz ki, vacibdir. Ancaq mənzil bazarında qiymətlərin formalaşması amillərinə də diqqət yetirmək lazımdır ki, bizdə əhalinin yaşayış mənzillərinə tələbatı nə qədər yüksək olsa da, mənzil bazarında qiymətlər real alıcılıq qabiliyyəti əsasında təşəkkül tapmır və olduqca, yüksək xarakter daşıyır.

Ümumiyyətlə, ölkəmizdə mənzil tikintisində böhrandan əvvəl müşahidə edilən “bum” zamanı və ondan sonra da, o cümlədən, bu gün təklifin yaranmasında əsas etibarilə, məhz qeyri-leqal sərbəst vəsaitlərin mühüm rol oynadığı nəzərə çarpıb ki, əslində isə tikinti sferası bank və iqtisadiyyatın maliyyə sektoruyla sıx əlaqədə mövcud olmalı və onunla qarşılıqlı tandemdə artmalı və azalmalıdır.

Hələ biz, mənzillərin satışı zamanı bəzi imkanlı аdаmlаrın bir nеçə yеrdə еv аlmalarını demirik. Bu tendensiya da qiymətlərə təsir edir. Bütün bunların nəticəsində də qiymətlər qаlxır və əhаlinin əsаs təbəqəsinin dаimi yaşayış əmlakına sahib olması imкаnları minimumа еnir. Ona görə də, şərtlərin yüngülləşdirilməsi bəziləri üçün geniş imkanlar açır ki, mənzil bazarında qiymətlərin obyektiv amillər əsasında təşəkkül tapmaması dövlətin ipoteka üçün ayırdığı vəsaitləri müəyyən qrup adamların əlində əlavə vasitəyə çevirir.

Bütün bunların fonunda bizcə, ölkəmizdə ipoteka kreditlərinin yumşaldılması tədbirləri nə qədər vacib sayıllsa da, bir qədər ehtiyatla və düşünülmüş şəkildə həyata keçirilsə yaxşıdır.

Belə ki, hazırda məsələn, sosial ipoteka ilə bağlı yeni qanun layihəsi üzərində iş getdiyi və sənədin Milli Məclisin payız sessiyası zamanı müzakirəyə çıxarılacağı deyilir. Söhbət var ki, sosial ipoteka krediti alanlar ilkin ödənişdən azad ediləcəklər.

Bizcə, qeyd olunan tədbir də daxil, faizlərin aşağı salınması kimi addımlar hələ yubadılsa yaxşıdır. Çünki ipoteka tikinti sektorunun inkişafına xidmət etməli və dövlət bunun vasitəsilə daşınmaz əmlak bazarına nəzarət etməlidir. Bunun üçün isə bank sektoru indikindən daha çox sağlam vəziyyətə gətirilməlidir. O səbəbdən ki, ipoteka kreditləşdirməsində onlar da maraqlı olmalıdırlar.

Ölkədə adi ipotekanın şərtləri yumşaq xarakter daşımasa, onun güzəştli növü nə qədər çox “əlçatan” edilsə də, xeyri yoxdur. Sual olunur – ipoteka kreditləri nəyə görə bütövlükdə məhz, təkrar mənzil bazarına - köhnə tikililərə yönəlir?

Bu cəhətin özü ölkəmizdə ipoteka kreditlərinin tikinti sektorunun inkişafına xidmət etmədiyini göstərir. Ona görə də ipoteka şərtlərinin yumşaldılması səmərəli nəticə vermir. Odur ki, əhalinin mənzilə olan tələbatını ödəmək üçün ipotekanın şərtlərini “əlçatan” etməkdənsə, ölkədə yeni tikililərin qiymətlərini alıcılıq qabiliyyətinə uyğunlaşdırmaq məsləhətdir.
Heç olmasa, nisbətən...




Pərviz Heydərov

İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin
İqtisadi İslahatlar Elmi-Tədqiqat İnstitutunun
“Makroiqtisadi tədqiqatlar” şöbəsinin baş mütəxəssisi